01. Dezember 2020
Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz („WEMoG“) enthält neue Regeln für Wohnungseigentümer und WEG-Verwalter, die sich teils erheblich von der alten Gesetzeslage unterscheiden.
Die Änderungen im Einzelnen
1. Die Eigentümergemeinschaft
Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist nach § 9a Abs. 1 WEG-neu nun voll rechtsfähig. Sie entsteht bereits mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher. Damit ist auch die Ein-Personen-Wohnungseigentümergemeinschaft möglich, was es Bauträgern ermöglicht, noch vor Eintritt einer weiteren Person in die Wohnungseigentümergemeinschaft für diese wirksam Versorgungs- oder Verwalterverträge abzuschließen.
2. Anpassung Mietrecht an Wohnungseigentumsrecht
Mieter von Eigentumswohnungen sind nun verpflichtet, Baumaßnahmen in der Wohnungseigentumsanlage zu dulden. Hinsichtlich der Umlage von Betriebskosten wird bei vermieteten Eigentumswohnungen im Verhältnis zwischen Vermieter (Eigentümer) und dem Mieter die in der WEG geltende Kostenverteilung maßgeblich.
3. Sondereigentumsfähigkeit an Freiflächen
Bisher konnte Sondereigentum nur an abgeschlossenen Räumen erlangt werden. Ausnahme waren (Tief-)Garagenstellplätze. Jetzt kann Sondereigentum auch auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstückes bezogen werden, sofern die Wohnung weiterhin wirtschaftlich die Hauptsache bleibt. Weiter werden sämtliche Stellplätze (auch Außenstellplätze) als Raum angesehen und sind damit sonderrechtsfähig.
4. Modernisierung / Sanierung
Erklärtes Ziel des Gesetzgebers war es, die Realisierung baulicher Maßnahmen zu erleichtern. Entsprechend wurden die Regelungen hierzu – nebst der Kostentragungspflicht – g überarbeitet. Beschlüsse über bauliche Veränderungen können nun grundsätzlich mit einfacher Mehrheit gefasst werden. Die Zustimmung aller von der Veränderung betroffenen Eigentümer ist nicht mehr erforderlich. Etwas anderes gilt nur dann, wenn bauliche Veränderungen die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis unbillig benachteiligen. In diesen Fällen ist eine Vereinbarung erforderlich.
Daneben wird dem einzelnen Wohnungseigentümer das Recht eingeräumt bei einer Reihe privilegierter Maßnahmen (bspw. dem Laden von E-Fahrzeugen) einen entsprechenden Beschluss zu verlangen. Gleiches gilt, wenn alle von der Veränderung beeinträchtigten Wohnungseigentümer mit dieser einverstanden sind.
5. zertifizierten Verwalter
Jeder Wohnungseigentümer hat das Recht, die Bestellung eines zertifizierten Verwalters zu verlangen. Zertifizierte Verwalter haben vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen, dass sie über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügen. Der Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters besteht erstmals zwei Jahre nach Inkrafttreten der WEG-Reform. Eine Ausnahme vom Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters besteht in kleineren Anlagen mit Eigenverwaltung. Dies sind Anlagen mit maximal 8 Sondereigentumseinheiten und einem Wohnungseigentümer als Verwalter. Auch in diesen kleinen Anlagen reichen 1/3 der Wohnungseigentümer nach Köpfen, um die Bestellung eines zertifizierten Verwalters zu verlangen.
6. Erweiterung der Verwalterbefugnisse
Der neue § 9b Abs. 1 n.F. gewährt dem Verwalter zukünftig eine umfassende Vertretungsmacht für die Gemeinschaft im Außenverhältnis. Ausgenommen hiervon sind lediglich Abschlüsse von Grundstückskauf- und Darlehensverträgen. Die Vertretungsmacht kann im Außenverhältnis nicht wirksam beschränkt werden. Mit dieser Änderung will der Gesetzgeber den Rechtsverkehr mit der Wohnungseigentümergemeinschaft erleichtern. Beschränkungen im Innenverhältnis durch vertragliche Vereinbarungen sind weiter möglich, wirken jedoch nicht gegenüber Dritten. In der Praxis gewinnen vor diesem Hintergrund die Regelungen im Verwaltervertrag über die Befugnisse des Verwalters eine größere Bedeutung.
7. Abberufung des Verwalters
Die Abberufung des Verwalters ist nun nicht mehr vom Vorliegen eines wichtigen Grundes abhängig. Die Wohnungseigentümer können den Verwalter jederzeit abberufen, der Verwaltervertrag endet dann spätestens sechs Monate nach der Abberufung.
8. Vereinfachung von Eigentümerversammlungen und Beschlussfassung
Eigentümerversammlungen können flexibler erfolgen. Es besteht eine Beschlusskompetenz, dass Eigentümer online an der Eigentümerversammlung teilnehmen können. Weiter ist zukünftig eine Eigentümerversammlung unabhängig von der Zahl der anwesenden oder vertretenen Eigentümer beziehungsweise Miteigentumsanteile beschlussfähig. Dadurch sollen Wiederholungsversammlungen und die dadurch anfallenden Kosten vermieden werden.
Die Einberufungsfrist für Eigentümerversammlungen wird von zwei auf drei Wochen verlängert. Einberufungsverlangen sind nun durch Textform möglich, also auch per E-Mail. Auch Umlaufbeschlüsse bedürfen dann nur noch der Textform anstatt der Schriftform, können also auch per E-Mail gefasst werden.
9. Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen
Jeder Wohnungseigentümer hat gegenüber der Gemeinschaft das Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen.
10. Verwaltungsbeirat
Die Zahl der Beiratsmitglieder können die Wohnungseigentümer künftig flexibel durch Beschluss festlegen. Es gibt keine Festlegung auf drei Beiratsmitglieder mehr. Der Verwaltungsbeirat erhält nun ausdrücklich die Aufgabe der Überwachung des Verwalters.
11. Kostentragung flexibler regeln
Künftig können die Wohnungseigentümer mit einfacher Stimmenmehrheit und losgelöst vom Einzelfall über die Verteilung einzelner Kosten oder bestimmter Kostenarten beschließen.
12. Gegenstand und Inhalt der Jahresabrechnung
Die Beschlussfassung beschränkt sich bei der Jahresabrechnung auf die Abrechnungsspitze, das Rechenwerk der Abrechnung selbst ist zukünftig nicht mehr Beschlussgegenstand.
Verwalter müssen nun nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht aufstellen, welcher die Darstellung der Instandhaltungsrückstellung sowie eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthält.
Rechtsanwälte Walczak • Gogsch, Augsburger Straße 48, 01309 Dresden, Tel. 0351 / 65 61 620, Fax. 0351 / 65 61 6299, Email kanzlei@walczak-gogsch.de
